Quartierplan «Buch-Hain II»

Das öffentliche Mitwirkungsverfahren zum Quartierplan «Buch-Hain II» fand vom 29. April bis zum 29. Mai 2024 statt. Der Gemeinderat hat die Mitwirkungseingaben geprüft und im Mitwirkungsbericht Stellung genommen.

Am 22. August 2023 hat der Gemeinderat das Bebauungskonzept Buch-Hain für eine Quartierplanung im vereinfachten QP-Verfahren freigegeben.
Das Bebauungskonzept wurde von Degelo Architekten aus Basel entwickelt. Die geplante Überbauung orientiert sich am letzten Bebauungskonzept und wurde an die Vorgaben für das vereinfachte QP-Verfahren angepasst. Das Projekt sieht fünf ovale Baukörper mit max. 39 Wohnungen vor. Die ovalen Gebäude sind neu dreigeschossig (auf ein Attikageschoss wurde verzichtet) und haben ein Pultdach, das der Hangneigung folgt. Die Fassaden haben eine durchgehend vertikale Wirkung und werden strukturiert mit Lamellen aus Holz, holzähnlichen oder erdfarbenen Materialien und unterstützen mit fliessenden gerundeten Konturen die kompakten Baukörper. Die Erschliessung erfolgt über eine separate Rampe in vorderen Bereich des Areals. Die durchgehende Einstellhalle, die alle Gebäude verbindet, tritt nach aussen nicht in Erscheinung. Das Aussenraumkonzept wurde an die Vorgaben aus dem Naturinventar angepasst.

Das Buchloch-Areal wurde mit dem generellen Bebauungsplan 1951 dem Baugebiet zugewiesen (Beschluss des Regierungsrats 1956). Seit 2015 ist das Areal mit den Parzellen Nrn. 1065, 8929 und 8930 zudem in einer Zone mit Quartierplanpflicht (ZQP) «Buechlochpark». Das Areal kann im ordentlichen wie auch im vereinfachten Quartierplanverfahren entwickelt werden. Im kommunalen Zonenreglement Siedlung ist für die ZQP im vereinfachten Verfahren definiert, dass die Art der Nutzung und das Nutzungsmass gemäss der Grundzone, hier W2a, beurteilt werden (vgl. ZRS § 27 und § 28 Abs. 4). Darüber hinaus werden gemäss den Vorgaben des vereinfachten Quartierplanverfahrens ein Nutzungsbonus von 8% (relativ) gewährt und die Erhöhung des Gebäudeprofils um max. ein zusätzliches Vollgeschoss ist gestattet.

Einen Quartierplan und ein Quartierplan-Reglement gibt es sowohl beim vereinfachten Quartierplanverfahren als auch beim «ordentlichen» Quartierplanverfahren. Das Wort «vereinfacht» bezieht sich dabei nicht auf den Inhalt der Planung, sondern auf das Verfahren. Beim vereinfachten Quartierplanverfahren ist der Gemeinderat vom Souverän legitimiert, Quartierpläne zu erlassen, sofern die Zonenvorschriften Siedlung bereits entsprechende Bestimmungen über Art und Mass der Nutzung und Gestaltung sowie über die verkehrsmässige Erschliessung enthalten. Dies ist beim Buch-Hain der Fall. Der Einwohnerrat hat im Rahmen seiner Beratung zu den Zonenvorschriften Siedlung 2014 beschlossen, dass die Zone mit Quartierplanpflicht «Buechlochpark» auch im vereinfachten Verfahren entwickelt werden darf. Diese Regelung gilt daher seit der Rechtskraft der neuen Zonenvorschriften Siedlung im 2015.

Im Zonenreglement Siedlung von 2015 ist in §28, Abs. 4 folgendes festgelegt: «In der Zone mit Quartierplanpflicht «Buechlochpark» kann die Quartierplanung nach dem vereinfachten Verfahren erlassen werden, wenn sich Art und Mass der Nutzung im Rahmen der Wohnzone W2a bewegt und die Verkehrserschliessungssituation sinnvoll geklärt werden kann.»
Weiter regelt §27 in Zonenreglement Siedlung die Grundsätze, welche bei allen vereinfachten Quartierplanverfahren in Reinach angewendet werden können. Dies sind u.a. ein Nutzungsbonus von max. 8%, der zur Grundnutzung gewährt werden kann oder dass gegenüber der Grundzone sich das Gebäudeprofil um ein zusätzliches Vollgeschoss erhöhen kann.

Für den nächsten Quartierplan «Buch-Hain» bedeutet dies, dass Art und Mass der Nutzung bereits über die Zonenvorschriften Siedlung vorgegeben sind. Das Verfahren ändert sich dahingehend, dass der Quartierplan vom Gemeinderat und nicht mehr vom Einwohnerrat beschlossen wird. Der Einwohnerrat hat im Rahmen der Zonenplanung Siedlung bereits über die Grundsätze des Quartierplans «Buch-Hain» im vereinfachten Verfahren entschieden. Ein Referendum kann gegen einen Quartierplan, der im vereinfachten Verfahren erstellt wird, nicht ergriffen werden. Eine öffentliche Mitwirkung und auch die öffentliche Planauflage zum Quartierplan muss jedoch immer – unabhängig vom Verfahren – stattfinden.

Als zusätzliche neue Randbedingung hat das kantonale Amt für Raumplanung im Oktober 2021 darauf hingewiesen, dass für die Zone mit Quartierplanpflicht ein Naturinventar zu erstellen ist. Die Gemeinde Reinach hat im Frühjahr 2022 die Ausarbeitung eines Naturinventars bei MerNatur Naturschutzbiologie GmbH für das QP-Areal sowie die daran angrenzenden Gebiete in Auftrag gegeben.

Fazit der Inventarisierung: Das Buchloch ist eine typische Landschaft an einem Hang des Bruderholzes in der Sundgauer Hügellandschaft. Das Hauptgepräge wird durch die Wasserführung und daher einige wertvolle Feuchtbereiche bestimmt. Die Biodiversität ist in vielen Bereichen unterdurchschnittlich bis höchstens durchschnittlich. In wenigen Bereichen ragt die Biodiversität heraus (Amphibien, Fledermäuse), worin sie regionale Bedeutung erhält. Trotzdem ist die Biodiversität alles in allem durchschnittlich.

Bautätigkeiten sind mit umfassenden naturschützerischen Auflagen und flankierenden Aufwertungen zu ergänzen. Innerhalb des QP-Areals sind u.a. die Flugkorridore für Fledermäuse und Kleinstrukturen als Lebensräume und Verbindungselemente für Wanderungen von Amphibien und Kleintieren sicherzustellen.

Alle schützenswerten Objekte werden mit Beschreibung, Schutzzielen, Schutz- und Pflegemassnahmen über den nächsten Quartierplan grundeigentümerverbindlich festgelegt.